En synthèse :
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Les valeurs de reconstitution des SCPI ont baissé de 1,92 % depuis le début de l’année 2024. La catégorie des Bureaux est la plus touchée avec une dépréciation moyenne de 5,23%. Les autres secteurs sont relativement stables.
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La marge se réduit entre le prix de souscription et la valeur de reconstitution : -0,10 % en moyenne. Là où ces dernières années, le marché affichait une décote entre le prix d’achat des SCPI et la valeur de leur patrimoine, les valeurs sont désormais presque à l’équilibre. Sur l’univers étudié, plus de la moitié des produits offrent tout de même une marge de sécurité en cas de baisse du marché immobilier, avec une valeur de reconstitution supérieure au prix de souscription.
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5% des SCPI de l’Observatoire sont susceptibles de voir leur prix diminuer. 4 SCPI affichent des surcotes significatives, supérieures à 7 %. Ces SCPI se trouvent toutes dans la catégorie Bureaux.
L’analyse
Marché des SCPI : des signaux positifs dans un environnement dégradé
Au premier semestre 2024, la collecte brute des SCPI a atteint 2,3 milliards d’euros, un volume comparable à celui du dernier semestre 2023. Le deuxième trimestre 2024 marque toutefois une légère hausse par rapport au premier trimestre, avec une collecte de 1,2 milliard d’euros. A noter que si la situation s’améliore pour les autres fonds immobiliers grand public, ils demeurent en décollecte sur ce premier semestre 2024 : -518 millions d’euros pour les sociétés civiles et -1,3 milliard d’euros pour les OPCI.
Même si des problèmes de liquidité persistent sur plusieurs produits, le volume d’ordres de rachat a sensiblement diminué d’un trimestre à l’autre, passant de 625 millions d’euros au 1er trimestre 2024 à 412 millions d’euros au 2ème trimestre 2024. Sur ce montant, les trois-quarts ont été compensés par les nouvelles souscriptions. Au 30 juin 2024, la valeur des parts en attente de retrait représentait 2,6 milliards d’euros, soit 2,9 % de la capitalisation du marché. Or, ce sont majoritairement les SCPI sans parts en attente qui captent la collecte avec 85 % de l’ensemble des souscriptions au deuxième trimestre 2024.
D’un point de vue sectoriel, le succès des SCPI diversifiées ne se dément pas : elles s’accaparent 63% de la collecte au T2 (+ 5 points par rapport au T1).
Malgré ce contexte de marché chahuté, déjà 10 nouvelles SCPI ont été lancées depuis le début de l’année (et d’autres devraient suivre), preuve que le momentum de marché est idéal pour les acquéreurs. A noter que ce sont toutes des
SCPI diversifiées, pouvant faire preuve d’opportunisme pour investir à bon compte.
Le patrimoine immobilier des SCPI poursuit sa correction
À partir de 2025, les SCPI devront réaliser une évaluation semestrielle de leurs actifs, alors que celle-ci était annuelle jusqu’à présent. La plupart des sociétés de gestion se sont déjà mises en ordre de marché cette année mais cette évaluation n’étant pas encore obligatoire, nous n’avons pas les données sur l’intégralité du périmètre (75 SCPI sont renseignées sur un périmètre de 83 produits).
Concernant les valeurs de reconstitution établies au 30 juin 2024, nous notons une baisse moyenne de 1,92 % sur le premier semestre sur le périmètre de cet Observatoire.
5 SCPI, soit 6 % de l’effectif, ont revalorisé le prix de leur part (à date de parution), avec une hausse moyenne de 1,16
%. Il s’agit de :
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Affinités Pierre (Groupama Gan REIM)
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Epsilon 360 (Epsicap)
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Kyaneos Pierre (Kyaneos)
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Cristal Rente (Inter Gestion)
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Iroko Zen (Iroko)
17 SCPI, soit 20 % de l’effectif, ont baissé leur prix de part depuis le début de l’année, avec une baisse moyenne de 11,74%. Sur ces 17 SCPI, 9 avaient déjà baissé leur prix de part en 2023. Parmi elles, 7 SCPI affichent des baisses
cumulées de 20 % ou plus depuis 2023.
Les SCPI avec les capitalisations les plus importantes sont les plus impactées par ces baisses. Les fonds avec une capitalisation supérieure à 1 milliard d’euros affichent un recul de 10,77 % en moyenne contre -2,24 % pour les capitalisations inférieures à 1 milliard d’euros. Cela s’explique par le fait que ces SCPI sont souvent pénalisées par leur « stock » important de biens acquis par le passé.
Pour rappel : Le prix de souscription des parts est déterminé sur la base de la valeur de reconstitution conformément aux articles L. 214-94 et L. 214-109 du Code monétaire et financier. Il est fixé dans une fourchette de 10 % autour de la valeur de reconstitution. Tout écart entre le prix de souscription et la valeur de reconstitution des parts supérieur à 10 % doit être notifié à l'AMF.
La catégorie des Bureaux trinque, les autres respirent
La baisse constatée n’est pas homogène dans toutes les catégories et touche essentiellement les supports investis dans des bureaux (-5,23 %). C’était déjà notable l’an dernier mais le phénomène est beaucoup plus marqué cette année. Les autres catégories affichent des valeurs de reconstitution relativement stables avec de légères baisses, voire même une légère progression pour les SCPI résidentielles.
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Par Pierre GARIN, Directeur du pôle immobilier de Linxea
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