Parmi les outils incontournables de la gestion de patrimoine il en est un qui ne se démode pas, bien au contraire : la SCI. Rappel non exhaustif des situations qui s’y adaptent parfaitement :
- Eviter les contraintes de l’indivision[1]
Ex : en cas de biens immobiliers reçus par succession.
Comment ? D’une part les héritiers ont le choix entre créer une SCI pour un bien particulier, ou créer une SCI pour plusieurs biens. D’autre part, seul le gérant[2] est chargé de la gestion et des actes de la vie courante de la société : travaux d’entretien, mise en location etc.
- Augmenter sa capacité financière
Ex : achat immobilier réalisé par plusieurs personnes.
Grâce à cet investissement, la SCI permet de dépasser le budget initial de chacune des personnes prises séparément. [3]
- Cloisonner les patrimoines
Ex : mettre ses locaux commerciaux à l’abri des créanciers.
En créant une SCI qui est propriétaire de l’immeuble, le bien sort du patrimoine privé et du patrimoine de l’entreprise.
- Faciliter les donations
Ex : des parents anticipent la transmission de leur patrimoine à leurs enfants.
La SCI permet de donner des parts de la société, et non un « morceau » de bien indivis. [4]Il est ainsi courant de donner la nue-propriété des parts aux enfants et de garder l’usufruit. [5]
- Protéger son concubin
Ex : en présence d’enfant d’un premier lit, lorsque les concubins acquièrent un immeuble en commun, et souhaite sur la jouissance de l’immeuble soit conservée au décès d’un des deux par l’autre jusqu’à son décès.
Comment ? Il s’agit de faire un double démembrement de la propriété qui consiste à s’échanger l’usufruit des parts de chacun.
Attention tout de même, l’usage de la SCI doit se faire avec prudence. En effet la Cour de cassation a récemment affirmé que celle-ci pouvait avoir la qualité de vendeur professionnel de sorte que le jeu d'une clause de non-garantie [6] était exclu.
EF/EV
Voir aussi
[1] Article 815 et suivants du Code civil
[2] Article 1848 Code civil : « dans les rapports entre associés, le gérant peut accomplir tous les actes de gestion que demande l'intérêt de la société. »
[3] Dans cette situation mieux vaut créer une SCI d’attribution qui a pour objet la construction ou l’acquisition d’immeubles en vue de leur division par fractions en propriété ou en jouissance.
[4] La part est déterminée selon l’actif net de la société et l’avantage fiscal des donations aux enfants s’applique.
[5] Attention au rappel fiscal des donations antérieures.
[6] En l’espèce la SCI avait acquis une vieille ferme qu'elle avait fait transformer en logements d'habitation dont elle avait vendu une partie et loué le reste et qu'elle avait immédiatement réinvesti les profits retirés dans une autre opération immobilière.