Le CADF (Comité de l’Abus de Droit Fiscal) vient de publier une décision mettant en jeu le recours aux SCI et notamment l’imputation des déficits fonciers.
Les faits sont les suivants :
Une personne détient de façon majoritaire onze SCI. Quatre ont pour objet la location des locaux professionnels à la société dont cette personne est également associée majoritaire. Les sept autres ont conclu des baux d’habitation classiques avec les proches de l’associé majoritaire.
On note que les SCI n’ont pas opté pour l’IS. De fait, les recettes des SCI sont imposées dans la catégorie des revenus fonciers aux noms des associés des SCI soit en l’espèce, et pour l’essentiel, au nom de l’associé majoritaire. On précise en outre, que les sept SCI ont financé les immeubles à usage d’habitation via des emprunts bancaires dont les intérêts sont déductibles des recettes des sociétés.
Concrètement, l’administration relève que les sept SCI louant les locaux d'habitation présentent des résultats déficitaires (les charges excédant les recettes locatives). Ainsi, les déficits fonciers générés sont imputés sur les revenus fonciers positifs générés par les 4 autres SCI.
Donc, des locataires qui se révèlent être des proches du gérant majoritaire, des résultats déficitaires, des loyers sans « aucune logique économique » (se reporter à la décision pour voir les exemples de loyers « anormalement bas ») qui plus est, supportés par une seule et même personne…De quoi susciter l’intérêt de l’administration fiscale.
Cette dernière en a donc déduit que les baux étaient fictifs, le caractère onéreux du contrat faisant défaut. Or, dans ce contexte, on entre dans le cadre du dispositif prévu à l’article 15 du CGI relatif à la « propriété dont le contribuable se réserve la jouissance ». En clair, les recettes ne sont pas soumises à l’impôt au titre des revenus fonciers et en contrepartie aucune charge afférente à ces logements ne peut être déduite.
Par suite, l’administration fiscale remet en cause les résultats déficitaires et opère un rehaussement des résultats imposables.
Le tout majoré de l’amende de 80% prévue par l’article 1729 CGI. De quoi réfléchir un peu plus en amont…
EF/EV