Succession, méfiez-vous des biens qui ne valent apparemment rien !

Un appel à la prudence, c’est ce qui ressort de la récente décision de la Cour d’Appel de Versailles.

Un héritier a reçu par succession de sa mère une maison située dans une fôret près de Montfort l’Amaury. Faute de déclaration de succession, l’administration fiscale lui a fait une proposition de taxation d’office pour une valeur de 590.000 euros.

Surpris par ce prix, le contribuable a fait valoir que la maison était inhabitée depuis plusieurs années, construite sur un terrain en pente et en matériaux légers. Bref que celle-ci n’avait rien d’un palace. Ce faisant Il a réussi à obtenir une décote de 45% et la remise gracieuse de la moitié des intérêts retards.

Mais cette décote ne lui suffisant pas, le contribuable a porté l’affaire devant les tribunaux.

Tout reposait donc sur les éléments factuels d’évaluation de cette maison. Le contribuable soutenait le très mauvais état du bien, qui avait subi la tempête de 1999, puis avait été vandalisée après le décès de son habitante, ne laissant plus aucun mobilier. Ainsi seul le terrain devrait être pris en compte pour le calcul des droits d’enregistrement. Or ce terrain était utilisé comme carrière de pierres et donc inconstructible pour y édifier une maison « traditionnelle ». 

On comprend la tentative du contribuable de mettre en avant le côté « fardeau » plutôt que le « cadeau » de ce bien… Cela d’autant plus qu’après évaluation par des agences immobilières, le prix de la maison serait égal au coût de sa remise en état. (300.000 euros)

Manque de chance, les juges d’appel n’ont pas été convaincus par ces éléments au regard de la superficie de la maison (208 m2 réparties sur deux niveaux, avec 9 chambres), des murs en meulière et de la localisation très recherchée. Enfin, l’inhabitation de la maison depuis le décès de la mère de l’héritier ne doit pas entrer en compte car c’est au jour du décès que l’on doit se placer pour l’évaluer.

Attention donc à bien estimer les biens compris dans une succession. On rappelle en effet que tout héritier dispose de l’option successorale et peut donc accepter la succession à concurrence de l’actif net, et même la refuser.

EV/FL