Immobilier et ISF : on ne peut pas valoriser n’importe comment

Le 8 juin dernier la Cour de cassation rejette la demande des propriétaires d’une villa qui contestent la réévaluation de leur bien au titre de l’ISF.

Redressés par le fisc, ils engagent une procédure afin d’être déchargés d’un surplus d’imposition. Ils sont déboutés en 1^ère instance, en appel puis in fine par la Cour de cassation. Plusieurs choses à noter :

Une partie de la villa serait affectée à un usage professionnel. Cette partie étant exclue de l’assiette taxable, la valeur du bien est diminuée. Notons que le fisc a reconnu une activité de location meublée sur une période antérieure à la période litigieuse.

Cela étant, malgré différentes preuves rapportées (1), la Cour de cassation décide que « si une partie des locaux a été reconnue comme étant à usage professionnel [antérieurement], aucun élément ne permet de considérer que celle-ci est toujours affectée à cet usage et que l'absence d'activité déclarée, de bilan et de déclaration de TVA ne permet pas de retirer cette superficie de l'assiette de l'ISF».

L’existence d’une antenne de téléphonie mobile pose question sur l’évaluation du bien. Très simplement, les contribuables revoient à la baisse la valeur de la villa compte tenu de la proximité de l’antenne qui est de nature à causer un préjudice esthétique. En outre, l’impossibilité de garantir l’absence de risque sanitaire généré par les ondes est un paramètre dont il faut tenir compte.

Mais pour la Cour de cassation « l'antenne (…) se situe à l'arrière de la maison, à une distance suffisante pour ne pas affecter la vue des pièces principales sur la baie et les montagnes et que son caractère nocif n'est pas démontré ».

Sur l’évaluation elle-même : les juges notent que les éléments de comparaison fournis par les contribuables ne sont pas pertinents (2) en l’absence d'élément concernant le standing ou la superficie du bien, contrairement à l’administration qui s’est appuyée sur des villas présentant les mêmes caractéristiques, situées dans les communes voisines.(3)

EF/FL

Voir aussi

1. Les locations meublées ont fait l’objet d’une déclaration de revenus à l’IR. Les contribuables ont produit par ailleurs les contrats relatifs à leur activité de location.
2. Villa voisine, même commune soit Roquebrune sur Argens.
3. Saint Tropez, Ramatuelle…