Aux termes de cet arrêt rendu le 17 octobre dernier, la Cour d’appel de Grenoble (1) est venue très logiquement requalifier une vente en donation déguisée.
Les faits illustreront parfaitement le bien-fondé de la décision des juges : 2 femmes âgées de 92 et 87 ans consentent la vente d’un ensemble immobilier pour 77.000€ ; 10.000€ sont payables au jour de la vente et le solde est divisé en 6 annuités.
Dans de la cadre de son pouvoir de contrôle, l’administration fiscale demande à l’acquéreur la justification du paiement du prix. Ce dernier indique avoir « oublié » de payer les annuités échues. Peu de temps après il régularise la situation et solde la vente. On s’en doute, il n’en faut pas plus à l’administration pour requalifier l’acte en donation déguisée et exiger le paiement des droits de mutation outre les pénalités.
Le contribuable réfute toute intention libérale des venderesses puisque cette vente a pour « objet de leur permettre de faire face à l’insuffisance de leur retraite en vue du coût de leur hébergement en maison de retraite ». Il avance par ailleurs que ces dames ont sollicité des garanties pour le recouvrement du solde du prix.
Si le juge de premier instance n’y a vu que du feu, la juridiction d’appel condamne le contribuable pour abus de droit. Il ressort en effet de l’examen du dossier un faisceau d’indices suffisant à caractériser une donation déguisée :
- « le prix n'a été stipulé payable comptant que pour une partie dérisoire,
- le solde du prix a été échelonné sur une durée longue au regard de l'âge avancé des venderesses,
- la garantie prévue pour le cas du non-paiement des annuités n'a pas jamais été mise en œuvre,
- les venderesses n’ont pas de descendance en ligne directe,
- elles lui avaient donné procuration sur leurs comptes, il était bénéficiaire de différents contrats d’assurance vie,
- Le bien immobilier était sous-évalué ».
On peut dès lors légitimement se demander si le notaire n’a pas quelque peu failli à son obligation de conseil lors de la vente…
EF/FL
Voir aussi
- CA Grenoble 17octobre 2017 15/00655
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