La SCI se révèle être dans de nombreux cas l’outil adéquat en gestion de patrimoine : optimisation fiscale, facilité de transmission, indivisions évitées, etc. A ceci près que l’administration fiscale conserve un œil attentif sur vos déclarations de revenus afin d’y surprendre un éventuel montage abusif.
Ainsi le CADF (Comité de l’Abus de Droit Fiscal) vient de déceler un abus de droit concernant une SCI aux résultats déficitaires.
En l’occurrence une SCI familiale (dont les associés sont la mère et trois enfants) est constituée dans le but d’acquérir un bien immobilier à usage de résidence secondaire. Coût de l’acquisition (immeuble plus travaux) financée par un emprunt et des apports en compte courant : environ 2 millions d’euros.
Deux des enfants concluent un bail avec la SCI moyennant un loyer de 4.000€ par mois. Par suite la SCI enregistre sur plusieurs années consécutives des résultats déficitaires. Les associés imputent ces déficits sur d’autres revenus fonciers et réduisent en ce sens leur imposition.
L’administration fiscale estime « que la location à titre de résidence secondaire n’avait eu d’autre but que de permettre aux associés de la SCI d’imputer les déficits fonciers et ainsi de faire échec à l’article 15 II CGI ». Elle rappelle qu’en vertu de ces dispositions « les revenus des logements dont le propriétaire se réserve la jouissance ne sont pas soumis à l’impôt sur le revenu. Par voie de conséquence, les contribuables bénéficiaires de cette exonération ne sont pas autorisés à déduire de leurs revenus fonciers compris dans le revenu global les charges afférentes à ces logements. »
Une argumentation logique, et somme toute imparable, de la part du fisc qui relève par ailleurs que la disproportion des loyers au regard des charges conduit de facto à une opération déficitaire.
In fine, le CADF estime que l’administration est fondée à mettre en œuvre la procédure de l’abus de droit et à appliquer la majoration de 80% prévu par l’art. 1729 du CGI.
EF/FL