En droit, on apprend que la vente est parfaite, c’est-à-dire « que la propriété est acquise de droit à l’acheteur », dès lors que les parties se sont mises d’accord que la chose et le prix. (art 1583 c.civ). Mais parfois cela n’est pas suffisant
En témoigne cet arrêt de la Cour de cassation. Il s’agit en l’occurrence d’une société qui se propose d’acquérir un ensemble immobilier sans condition suspensive d’obtention du financement (coût de l’acquisition : 7 millions d’euros).
Le projet de vente a donné lieu à des échanges entre vendeur et acquéreur. Echanges aux termes desquels les parties s’entendent sur la chose et le prix : le vendeur déclare par mail que l’offre faite par l’acquéreur pourrait convenir à ses attentes « dans les conditions définies, soit 7 millions d’euros, paiement comptant sans aucune condition suspensive ». Il conclut son écrit en demandant à l’acquéreur de lui faire parvenir un protocole d’accord reprenant les termes de leur accord, concernant notamment les modalités d’achat des parts de la SCI qui abrite les biens. L’acquéreur ne rédigera pas le protocole d’accord. Pire, il assigne le vendeur en réalisation forcée de la vente.
Sa demande sera rejetée par l’ensemble des juridictions y compris la Cour de cassation. En effet, les juges d’appel ont relevé que l’emploi du conditionnel dans le mail adressé par le vendeur à l’acquéreur indiquait la poursuite des pourparlers. De fait, cette réponse « démontrait que l’accord [du vendeur] était réservé et que certains aspects du contrat considérés comme essentiels par l'acquéreur n'avaient pas fait l'objet d'un accord du vendeur ».
La Cour de cassation conclut que « la cour d'appel a pu, par ces seuls motifs, en déduire que les échanges entre les parties n'avaient jamais dépassé le stade des pourparlers et que la vente ne pouvait être considérée comme parfaite ».
Il semble donc que l’emploi du conditionnel dans une réponse à une offre d’achat fasse échec aux dispositions de l’article 1583 précité.
EF/FL