L’analyse d’Amélie Pinçon, avocat associée au cabinet Simon Associés.
Les travaux de mise aux normes de sécurité prescrits par la préfecture sont à la charge du preneur dès lors qu’une clause du bail met expressément à sa charge les aménagements, améliorations et modifications ordonnés par l’administration et considérant qu’ils ne relèvent pas, en l’espèce, de l’obligation de délivrance du bailleur.
En l’espèce, les parties ont signé un bail commercial portant sur un garage-hôtel et sur un parking. Suite à une visite technique, la préfecture de police de la ville de Paris a sollicité la réalisation de travaux de mise en sécurité incendie des locaux tels que l’encloisonnement des deux escaliers, mise en place d’une colonne sèche, traitement de stabilité du feu des structures métalliques, … Le montant total de ces travaux était de 885 436,26 €. Les preneurs ont alors assigné les bailleurs en remboursement du coût des travaux.
Les juges d’appel ont rejeté leur demande suite à l’interprétation de la clause du bail par laquelle le preneur se doit « de faire son affaire personnelle avec l’inspection du travail, la Préfecture de police, la Préfecture de la Seine, la commission d’hygiène et toute autre administration, de tous aménagements, améliorations et modifications qui seraient ordonnés, en faisant exécuter les travaux à ses frais, de manière que la bailleresse ne soit jamais inquiétée ni recherchée à ce sujet ».
Les preneurs soutenaient que la clause ne pouvait recevoir application en l’espèce, puisqu’il n’était pas question de simples travaux d’aménagement, d’amélioration ou de modification, mais de travaux prescrits pour la mise en conformité des locaux à la destination pour laquelle ils étaient loués. Les juges d’appel ont considéré que la clause litigieuse visait bien les travaux de mise aux normes imposés par l’autorité administrative.
La Cour de cassation valide l’arrêt d’appel sur ce point : la clause, mettant à la charge du preneur les aménagements, améliorations et modifications ordonnés par l’administration, s’applique aux travaux de mise aux normes de sécurité prescrits par la préfecture.
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