La nullité d’ordre public encourue pour le non-respect des règles impératives de la vente d’immeuble à construire du secteur protégé est relative, leur objet étant d’assurer la seule protection de l’acquéreur. Analyse par Florence Gall-Kiesmann des Editions Francis Lefebvre.
Les 9 mars et 19 août 2000, une société vend plusieurs lots d’un immeuble en l’état à un particulier et à une SCI. Le 1er décembre de la même année, elle vend un lot en l’état futur d’achèvement du même immeuble à un autre particulier. En 2001, la société cédante est mise en liquidation judiciaire. Elle n’achève pas les travaux. Le 1er octobre 2010, les trois acheteurs intentent une action en nullité des ventes pour non-respect des règles impératives de la vente d’immeuble à construire du secteur protégé (CCH art. L 261-10).
La cour d’appel déclare leur action recevable car la nullité encourue est une nullité absolue dont l’action se prescrit par 30 ans à compter du jour où l’acte irrégulier a été passé (C. civ. art. 2262 dans sa rédaction antérieure à la loi 2008-561 du 17-6-2008 portant réforme de la prescription). Le fait que la prescription de l’action soit passée à cinq ans depuis le 19 juin 2008, date d’entrée en vigueur de la réforme, n’a pas d’incidence : en effet, dans les cas où la prescription a commencé à courir avant, le nouveau délai ne s’applique et ne court qu’à compter de l’entrée en vigueur de la loi (Loi 2008-561 du 17-6-2008 art. 26 II). L’action aurait donc été définitivement prescrite le 19 juin 2013. Or, les acheteurs ont agi bien avant.
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