Défiscalisation : tout n’est pas bon à prendre

Pinel, Censi-Bouvard, Malraux, Monuments historiques, SCPI… autant de dispositifs fiscaux qui permettent aux contribuables d’alléger leur imposition. Cependant, des précautions s'imposent.

À l’entrée, le cadeau est alléchant : une économie d’impôt significative qui, en ces temps difficiles, ne se néglige pas. Néanmoins, lorsque l’on rentre dans un tel dispositif, il faut également penser à la sortie. Et pour certains dispositifs, la sortie ne se passe pas toujours pour le fisc comme prévu par le contribuable …

Et pour cause, le but de l'Etat est d'inciter à faire un placement qui ne se ferait probablement pas sans cette carotte : toute la promotion du produit se fait donc à l'entrée. Néanmoins, dans les faits, certains contribuables se retrouvent à devoir payer un impôt important de plus-value à la sortie, d'autres ont sur les bras des biens immobiliers trop chers par rapport au marché dans le cas d’un investissement direct.

Si l’on prend l’exemple des SCPI fiscales, lorsque le contribuable souscrit, il a le droit à la même réduction d’impôt que pour un bien détenu en direct, à savoir 18 % dans une limite d'investissement de 300.000 euros. La grande majorité des SCPI a une durée de vie limitée à 15-17 ans. Cependant, l’exonération de l’impôt sur la plus-value, elle, n’intervient qu’au bout de 22 ans et celui de la CSG CRDS, 30 ans… et les travaux déduits à l'entrée constituent de la plus-value !

S'agissant de l'investissement en direct, bien souvent, ces dispositifs sont proposés en package par le banquier du contribuable qui finance dans le même temps le promoteur du projet immobilier ! De son côté, le contribuable ainsi pris en charge se déresponsabilise : il ne prend pas la peine de se renseigner sur le prix du marché, les perspectives du marché locatif local ... ! Un trio qui peut parfois se révéler perdant : il court le risque d'acheter plus cher que le prix du marché local. De plus l'incitation fiscale étant conditionnée au fait que le locataire a des revenus plafonnés et que le loyer est limité, le très faible rendement et le risque locatif entament la perspective de revendre au prix où le bien a été acheté, ce qui écorne sérieusement l'intérêt du dispositif… De surcroit, le marché immobilier est en baisse continue depuis 2011 : aujourd’hui c’est près de 14% de baisse cumulée,  avec des prévisions de baisse de 2,5% entre 2015 et 2017. Autant de raisons qui doivent pousser l'investisseur potentiel à être extrêmement sélectif et vigilant, sous peine d'investir dans un dispositif inefficient.

C’est pourquoi, il est nécessaire lorsque l’on souhaite investir dans un tel dispositif d’avoir une démarche active.

C’est-à-dire prendre le temps de vérifier différents paramètres indispensables pour tout investissement immobilier :

                - La situation du bien ;

                 - Les perspectives démographiques de la ville ;

                - Les perspectives générales de la région... ;

                - Le prix proposé en comparaison de la valeur accordée par le marché (un simple coup de téléphone à deux-trois agences immobilières locales permet de se faire une première idée du marché local pour opérer une pré-sélection entre les programmes proposés). Actuellement, tous les promoteurs révisent leurs prix à la baisse et sont prêts à discuter, ce que vous ne pourrez pas faire avec un produit packagé ;

                - Analyser le marché locatif local (typologie des logements les plus demandés, vitalité de la demande ...) ;

En somme, appréhender le bien immobilier de ce dispositif en se comportant comme « un bon père de famille avisé ».

Par ailleurs, pour sécuriser l’économie du dispositif à la sortie, il sera prudent d'investir l’économie d’impôt dans un placement sécuritaire, afin de parer, le moment venu de la revente, à deux cas contradictoires :

-  financer l'impôt sur la plus-value

- ou rembourser le solde du crédit en cas de moins-value !
 

Ne l’oubliez jamais, l’immobilier est un investissement long terme, avec de bons mais aussi de mauvais produits ; on ne vend pas un bien immobilier comme on veut et au prix qu’on veut.

En tout état de cause, ce n'est qu'à la fin du placement qu'il sera possible de faire le bilan coûts/avantages, toutes les simulations ne demeurent que des hypothèses de travail ; l'esprit doit rester critique face aux habiles vendeurs !

SL/FL