Il est fréquent qu’après un divorce l’un des ex-époux reste dans le logement familial.
Lorsque des époux se séparent et parviennent à s’entendre sur le prix de leur bien commun, il arrive que l’un rachète la part de l’autre dans l’appartement ou la maison. On parle de rachat de soulte. Une opération qui demande souvent un financement supplémentaire, et qui est encadrée sur le plan juridique.
Les séparations coûtent cher à l’un comme à l’autre des époux. Lorsque le couple était propriétaire, il arrive fréquemment que l’un rachète à l’autre la part qu’il détenait dans le logement familial. On parle alors de rachat de soulte, c’est-à-dire l’indemnité donnée à l’un des indivisaires pour céder sa part.
Vérifier les droits de chacun des époux sur le bien immobilier
En premier lieu, il faut évaluer le montant du bien: il n’a sûrement plus la même valeur qu’au moment de son acquisition. Pour respecter les intérêts de chacun des époux, il est important d’avoir deux évaluations indépendantes du bien.
Ensuite, il faut vérifier les droits de chacun des époux sur le bien. Si l’un a apporté davantage que l’autre au moyen de biens propres, sa quote-part sera nécessairement plus importante. Par exemple, dans la situation où l’un a apporté 40% de fonds propres sous forme d’apport, et a remboursé la moitié d’un crédit immobilier qui a financé 60% du logement, il peut revendiquer 40%+30% du bien, soit 70%. La soulte qu’il devra à l’autre sera de 30% du prix du logement.
L’opération se complique quand le crédit immobilier n’est pas encore totalement remboursé. Il faut diviser le montant restant dû par deux, et le déduire de la part de la valeur de chacun. Si la maison vaut 300 000 euros, l’indivisaire qui a apporté 40% détient déjà 120 000 euros. Les 180 000 euros restants se partagent entre les deux époux, qui ont donc chacun 90 000 euros. Mais sur ces 180 000 euros, 70 000 euros restent à rembourser. L’époux qui cède sa part va en réalité récupérer une soulte de 90 000 euros, diminuée de la moitié du capital restant dû (35 000 euros). Il aura donc 55 000 euros.
Le conjoint qui rachète la soulte reprend la totalité du crédit à sa charge
Son conjoint va donc devoir lui verser 55 000 euros, mais il devra aussi reprendre l’intégralité du crédit restant dû. Il doit donc s’assurer qu’il a la capacité d’emprunt nécessaire pour financer 55 000 euros +70 000 euros.
S’il trouve un financement, l’opération n’est pas terminée pour autant. Le rachat de soulte intervient nécessairement après le prononcé du divorce. L’acte notarié le mentionnant se nomme l’état liquidatif. En plus des frais de notaire, qui s’appliquent à la totalité du prix du bien, il faut compter un droit de partage sur le bien. Jusqu’au 1er janvier 2022 ce droit de partage entre époux s’élève à 1,8% du prix du bien, il sera ramené à 1,1% du prix après le 1er janvier 2022. L’opération évite certes un déménagement et un changement de cadre de vie pour la famille, mais sur le plan financier, elle n’est pas toujours la plus avantageuse à envisager.
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