Le fort rebond des foncières cotées depuis le début de l’année (+ 12,7 % à fin mars pour l’indice de référence FTSE EPRA Eurozone cappé dividende net réinvesti après – 7,5 % en 2018) peut légitimement interroger sur l’évolution des valorisations du secteur en bourse. Analyse par Laurent Saint aubin, gérant chez Sofidy.
Un élément essentiel est constitué par l’évolution de la valeur des actifs sous-jacents, assis sur l’évolution des taux d’intérêt et sur les transactions constatées sur un marché physique, particulièrement dynamique (312 Mds€ de transactions constatées en Europe hors résidentiel en 2018, source CBRE).
On observe ainsi une décote persistante sur les actifs nets réévalués (- 8 % par rapport à l’ANR Spot calculé par Green Street) alors même que les transactions récentes impliquant des foncières cotées se sont réalisées au-dessus des valeurs de fin 2018 (portefeuille Terreis, cession par Unibail Rodamco Westfield de la Tour Majunga à la Défense et de sa participation dans le centre commercial Jumbo à Helsinki en Finlande).
Autre constat : un fort écartement des niveaux de prime de risque dans un contexte de ralentissement économique en Europe et de « capitulation » des banques centrales qui a ainsi ramené en territoire négatif le taux constaté sur l’obligation dix ans allemande, pour la première fois depuis 2016.
À relever d’ailleurs à cet égard que la prime de risque constatée en Europe sur les patrimoines des foncières cotées est significativement supérieure à celle observée aux Etats-Unis (320 points de base sur les meilleurs centres commerciaux européens vs 130 bps sur la même catégorie Outre Atlantique).
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