Antoine PACAN, administrateur de la CNCIOB (Chambre Nationale des Conseils Intermédiaires en Opérations de Banque) conseille le dirigeant d’entreprise qui souhaite acquérir ses locaux d’exploitation, via un emprunt souvent important. Voici les principaux commandements à suivre « afin de maximiser ses chances vis-à-vis des financeurs »
« Un loyer de marché tu paieras »
En effet la 1ère erreur souvent faite pas les porteurs de projets est de calquer le montant du loyer sur le montant de remboursement de la dette. (…) Il préférable de faire « l’exercice à l’envers » c’est-à-dire de partir du loyer de marché et de voir combien ce loyer permet d’emprunter, la différence entre les 2 devra être couverte par un apport. (1)
« Un apport tu réaliseras »
Fini le temps où les banques finançaient 115% du montant de l’acquisition! Même si le loyer de marché couvre les échéances de prêt, les ratios bancaires se sont durcis et tous exigent entre 10% à 20% d’apport comme préalable de l’étude du dossier.
« Le DSCR tu calculeras »
Le DSCR (2) est l’indicateur que la banque regarde après le montant d’apport. Il se calcule de la manière suivante : EBE / annuité de remboursement.Ce ratio doit être supérieur à 110% minimum sur toute la durée de l’emprunt.
« Ton banquier tu ménageras »
Ce conseil est de 2 ordres : Ne minimisez pas le montant des travaux et/ou aménagements des locaux, il n’y a rien de pire que d’aller solliciter sa banque pour une rallonge. Il est préférable de répartir la dette entre plusieurs établissements bancaires afin de limiter les encours et de ne pas se rendre trop vulnérable vis-à-vis d’une banque. (3)
« Le mode de financement tu étudieras »
Le crédit classique est plus souple puisque vous êtes le propriétaire du bâtiment (…).Le Crédit-bail immobilier est en cours de vie plus complexe puisque vous n’êtes que le locataire d’un bien détenu en pleine propriété par la banque (…).
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EF/EV
Voir aussi
- Le risque est de faire payer un surloyer à la société d’exploitation donc de l’affaiblir ce qui ne va pas être du goût de la banque. Le FISC peut également considérer que vous minimisez volontairement le résultat de la société d’exploitation à des fins d’enrichissement patrimonial via la SCI.
- ou TCD (taux de couverture de la dette)
- Jouez l’équilibre entre vos banques, si vous êtes monobanques, faites-en entrer une nouvelle et surtout, répartissez les flux de la société d’exploitation en fonction des engagements des banques afin de conserver une bonne relation dans le temps.