Qu’il s’agisse d’un couple marié, de concubins, de parents donateurs, d’amis ou d’un chef d’entreprise, nombreux sont ceux qui sont, un jour ou l’autre, confrontés au choix de constituer ou non une SCI. Christian Micheaud, formateur en gestion de patrimoine immobilier, revient dans son livre intitulé « Créez et gérez votre SCI » aux Editions Eyrolles, sur les différentes utilités de la SCI ainsi que sur ses modalités de constitution et de gestion.
« De nombreuses personnes entendent parler de la SCI et lui attribuent des mérites qu’elle n’a pas toujours ; l’essentiel est de savoir à qui cela profite. Ainsi, deux personnes vivant en concubinage, même si elles sont pacsées, ont intérêts à faire une SCI pour acheter le logement de la famille. Un dispositif particulier (donation croisée d’usufruit) assurera les droits du conjoint survivant au décès d’un concubin. En revanche, un couple marié sous le régime de la communauté n’a, dans cette situation, aucun intérêt à créer une SCI ».
Christian Micheaud met également en garde les investisseurs contre certains pièges relatifs à des utilisations incorrectes de la SCI. Avec la montée en puissance des locations de type « Air BnB », de nombreux investisseurs se sont tournés vers la location meublée en incluant parfois celui-ci dans une SCI. « Grossière erreur ! La location meublée est un acte de commerce ; or, la SCI est une société dont l’objet est civil. Le principal risque est que l’administration fiscale taxe la SCI à l’IS. On aura ainsi des loyers imposés deux fois : à l’IS au niveau de la société puis à l’impôt sur le revenu au niveau de chaque associé sur la part des loyers qui lui revient ».
De la même façon, l’auteur alerte aussi ses lecteurs sur le crowdfunding immobilier lorsqu’il consiste, pour l’épargnant, à investir dans une SCI qui achète un bien pour le louer. « L’intérêt, pour l’investisseur, est de percevoir une partie des loyers en rémunération de sa mise de fonds. Mais sait-il que, si la SCI fait des pertes, par exemple à la suite de travaux non prévus au départ, il devra reverser de l’argent pour éponger le passif. Car dans une SCI, les associés sont tenus de payer les dettes sans limite, chacun à proportion de sa part dans le capital ».
SL/FL