Depuis quelques jours Your Nature lance la commercialisation sur le marché français de « cottages » nichés au cœur d’une forêt wallonne près de Tournai en Belgique. Une offre séduisante portée par un projet écolo, qui promet un investissement au rendement confortable, avec à la clé des vacances alliant nature et santé… Et cerise sur le gâteau, une société d’exploitation, Peronnes Invest, s’occupe de tout !
En clair,
- L’investisseur achète un bien immobilier pour sa valeur en pleine propriété.
- Une fois la construction achevée, il cède l’usufruit du bien à Péronnes Invest pour une valeur égale à 97,5% de sa valeur en pleine propriété.
- Péronnes s’occupe de la gestion du bien et reverse à l’investisseur la valeur de l’usufruit sur une période de 20 ans minimum, les échéances dépendant de la rentabilité du bien (1)
- 4 semaines d’occupation du logement par an sont proposées à l’acquéreur.
Pour séduisante que soit la proposition, quelques détails ne doivent pas échapper à l’investisseur et à son Conseiller.
Ne pas ignorer la compétence des juridictions belges en cas de litige par application de la lex rei sitae (2)
Ne pas ignorer les taxes supplémentaires : un « tax ruling » (3) concernant la TVA a été obtenu du service des décisions anticipées. Considérant ce « tax ruling », l’investisseur bénéficiera de la déductibilité de la TVA de 21% (4). Néanmoins l’investisseur doit être alerté sur le paiement annuel du précompte immobilier (taxe foncière belge). Notons que ce dernier est pris en charge par Peronnes Invest durant toute la durée de l'usufruit et que le particulier deviendra redevable du précompte à l'échéance de la convention.
Se faire accompagner par un professionnel du droit de l’UE : la loi belge du 24 décembre 2002, instituant le système de décisions anticipées en matière fiscale, dispose en son article 23 3°) que l’administration fiscale ne sera plus liée par ce ruling « en cas de modifications des dispositions des traités, du droit communautaire ou du droit interne qui sont applicables à la situation. » Il en résulte qu’au moment de l’opération, le particulier français doit vérifier s’il existe certaines dispositions belges ou européennes qui ont remis en cause ce ruling.
En effet, l’accompagnement est ici essentiel, rappelons que la Belgique fut récemment condamnée par la Commission Européenne qui a jugé illégal un tax ruling offrant de gros avantages fiscaux (exonération des bénéfices excédentaires) aux multinationales venant s’installer sur le territoire belge…
EF/FL
Voir aussi
- Le rendement annoncé est de 5% de la valeur de l’usufruit, sur 20 ans minimum, à un rythme défini dans la convention de cession ou de 7% si le propriétaire ne profite pas des semaines de mise à disposition de son logement (sur une durée inférieure à 20 ans dans ce cas). Your nature se différencie de ses concurrents par la conclusion de la convention de cession de l’usufruit. En effet, ce n’est pas un bail qui lie l’investisseur à la société d’exploitation mais bien une convention de cession d’usufruit incluant les modalités de remboursement.
- Loi du lieu de situation de l’immeuble
- Le ruling fiscal ou décision fiscale anticipée est l’acte juridique par lequel le Service public fédéral Finances détermine conformément aux dispositions en vigueur comment la loi s’appliquera à une situation ou à une opération particulière qui n’a pas encore produit d’effets sur le plan fiscal (cf article 20 à 28 de la loi du 24 décembre 2002 et 21 juin 2004 instituant le service des décisions anticipées). Pour voir la décision du 30/09/14 cliquez ICI
- Ce tax ruling permet à l’acquéreur de déduire l’intégralité de la TVA soit 21% lors de l’acquisition (dans les faits, Peronnes Invest finance 97,5% de la TVA et les 2,5% restant seront remboursés par le Trésor au particulier) .A noter que le ruling tax permet également à Peronnes Invest déduire la TVA lors de l’acquisition de l’usufruit