L’équipe des Actions immobilières mondiales de Janus Henderson explique pourquoi les FPI cotés en bourse sont voués à connaître une période plus favorable sous l'effet de l'arrivée à son terme du cycle de hausse des taux par les banques centrales.
Points à retenir:
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La baisse des taux d'intérêt devrait avoir un effet bénéfique sur les cours des actions des FPI cotés en bourse, étant donné que le secteur a historiquement surperformé à la suite de la dernière hausse des taux par la Fed lors d'un cycle de durcissement monétaire.
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Les FPI cotés bénéficient d'un accès continu au capital et d'un coût du capital inférieur à celui de leurs concurrents non cotés.
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Nous nous attendons à ce qu'ils mettent à profit ces avantages pour acquérir des «biens de qualité dont les bilans sont mauvais» auprès de propriétaires non cotés en bourse. Les FPI cotés semblent bien positionnés pour offrir aux investisseurs des revenus réguliers et des plus-values.
Les mots ont de l'importance. Depuis que le Président de la Réserve fédérale américaine (Fed) a laissé entendre en juin dernier que la banque centrale pourrait avoir terminé de relever ses taux, les investisseurs ont eu droit à un beau cadeau de Noël avant l'heure, à savoir un solide rebond des marchés dont les actions de l'immobilier coté ont compté parmi les principaux gagnants.1
En tant que spécialistes des fonds de placement immobilier (FPI), nous oublions parfois que le grand public n'est pas toujours conscient ou ne suit pas les nuances de l'immobilier commercial, et encore moins le rôle des FPI cotés au sein de la classe d'actifs. Ainsi, après l'envolée spectaculaire enregistrée depuis le début du mois de novembre de l'année dernière, les trois questions suivantes doivent se poser aux investisseurs: quels facteurs sont-ils intégrés dans le cours des actions immobilières actuellement? À quoi les investisseurs doivent-ils s'attendre à l'avenir? L'opportunité offerte par le marché coté par rapport au hors cote existe-t-elle encore?
Un trouble-fête
Au cours de ces deux dernières années, nous avons assisté à des changements d'une ampleur et d'une rapidité sans précédent sur les marchés des capitaux, notamment en ce qui concerne les rendements des emprunts d'État. Plus précisément, le rendement des bons du Trésor américain à 10 ans est passé de moins de 1% à 5% en l'espace de 36 mois environ avant de retomber à environ 4% au cours des deux derniers mois de l'année 2023.2Ce type de volatilité extrême devrait normalement entraîner une réaction correspondante du cours de n'importe quel actif, comme les obligations ou l'immobilier, qui est directement ou indirectement valorisé par rapport au taux sans risque.
Nous échangeons souvent avec des clients qui s'inquiètent du risque baissier des valorisations de l'immobilier. Ces préoccupations sont compréhensibles, mais elles le sont beaucoup plus concernant les valorisations publiées par le secteur de l'immobilier commercial hors cote (qui représentent la grande majorité de l'ensemble de l'immobilier commercial). Si l'on utilise comme référence le plus grand FPI non coté au monde, le Blackstone Real Estate Income Trust, les valorisations de l'immobilier hors cote restent figées dans un régime de taux d'intérêt qui n'existe plus. En revanche, les cours des actions des FPI cotés ont réagi à l'évolution des taux d'intérêt en temps réel étant donné qu'ils sont valorisés quotidiennement par le marché.
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