On oublie trop souvent les avantages de la SCI, et notamment la protection qu’elle confère aux concubins. Michel Brillat, consultant Ingénierie Patrimoniale pour CGP Entrepreneurs et co-auteur du livre « La société civile » aux éditions Gualino, rappelle cette fois-ci quelques fondamentaux concernant la fiscalité de la SCI. Et les points de vigilance à avoir sur la rédaction des statuts.
Faut-il préférer une SCI à l’IS ou à l’IR ?
La SCI n’apporte aucun avantage à l’IR puisque que l’associé sera taxé selon sa tranche marginale d’imposition dans la catégorie des revenus fonciers, comme s’il avait été directement propriétaire du bien.
En revanche, pendant la période de détention du bien, notamment pendant la période de remboursement de l’emprunt, il y a d’énormes avantages à faire une SCI à l’IS.
D’une part l’imposition est plus faible grâce au taux réduit de l’IS et d’autre part on diminue l’assiette taxable par le jeu des amortissements. L’amortissement est une charge et vient donc diminuer les bénéfices.
En revanche, en cas de vente du bien par la SCI soumise à l’IS, il n’y aura pas d’abattement pour durée de détention comme le permet le régime des plus-values immobilières. Et le montant des amortissements pratiqués viendra augmenter le montant de la plus-value taxable.
Quels sont les pièges à éviter dans la rédaction des statuts ?
Il convient de porter une attention particulière à la rédaction de l’objet social, parce que le gérant gère la société, donc le bien, dans le cadre de l’objet social.
En cas de parts démembrées, l’attention doit être portée sur les droits de vote mais également sur la clause de répartition des bénéfices : les résultats de la société appartiennent à l’usufruitier. Cependant, il faut également trancher le sort des résultats exceptionnels.
Les clauses d’agrément, les pouvoirs du gérant et sa révocation doivent être soigneusement rédigées et parfaitement comprises par les associés.
Enfin, certains statuts prévoient que les résultats déficitaires soient reportés à nouveau alors que d’autres mentionnent que ces résultats soient répartis entre les associés au prorata du nombre de parts. A mon sens, il est préférable que les deux options soient inscrites afin de laisser le choix aux associés.
EF/FL