Le Co-responsable des valeurs immobilières mondiales Guy Barnard revient sur une année difficile pour ces titres et détaille les perspectives plus optimistes de l'équipe pour 2024.
Guy Barnard, CFA
Co-responsable de la gestion Actions internationales immobilier coté
Points à retenir :
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Les Fonds de Placement Immobilier (FPI) cotés en bourse pourraient être les principaux bénéficiaires d'un point d'inflexion des taux d'intérêt compte tenu de la revalorisation déjà observée et de leur potentiel de dividendes attractifs et croissants.
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Les investisseurs ont négligé un secteur qui bénéficie toujours d'une demande satisfaisante de la part des locataires et de la croissance bénéficiaire des différents types de biens immobiliers qui bénéficient de tendances structurelles.
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L'immobilier coté pourrait bientôt passer à l'offensive en raison de son avantage en termes de coût et d'accès au capital par rapport à l'immobilier hors cote.
Nous avons conclu nos perspectives pour l'année 2023 en déclarant qu'« il ne fait guère de doute que les valorisations de l'immobilier hors cote s'ajusteront en 2023 » et que « même si d'autres obstacles se présenteront en 2023, nous estimons que le point de départ actuel (des marchés immobiliers cotés) reflète mieux la réalité à venir ».
Retour en arrière
Bien que d'autres obstacles se soient effectivement présentés en 2023, le principal moteur de performance des fonds de placement immobilier (FPI) est resté l'évolution des prévisions sur les taux d'intérêt et plus particulièrement les taux réels. Dans ce contexte, la volatilité a augmenté sur le marché mondial des FPI en 2023, qui a finalement affiché de faibles performances, l'indice FTSE EPRA Nareit Developed en USD cédant environ 1 % à l'heure où nous rédigions cet article (27 novembre 2023).1
Si la valorisation quotidienne du marché de l'immobilier coté a continué de refléter l'évolution des prévisions sur les taux d'intérêt, une correction plus lente est actuellement observée sur les marchés de l'immobilier hors cote.
Les gros titres face à la réalité
En 2023, nous avons continué à dire aux investisseurs que les nombreux gros titres sur « l'immobilier commercial en crise » ne reflétaient pas complètement la réalité que nous observions en tant qu'investisseurs actifs sur le marché des FPI cotés en bourse. Comme on le sait, le marché américain des bureaux est confronté à un contexte extrêmement difficile pour les propriétaires, mais il ne représente qu'une petite partie du secteur des FPI (4 % des FPI américains cotés).
Aussi, nous avons évité d'y prendre des positions. De même, les obstacles auxquels sont confrontées les banques régionales américaines et la réduction de la disponibilité du crédit qui en résulte poseront des problèmes plus importants aux marchés immobiliers hors cote que cotés dans lesquels nous investissons. Au sein de ces derniers, les niveaux d'endettement sont historiquement faibles et les entreprises ont continué à démontrer leur capacité à accéder à la fois à l'emprunt et aux fonds propres à des conditions toujours avantageuses.
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