Georges Nemes, Président de Patrimmofi, réagit au rapport de la Cour des Comptes dénonçant les gabegies du dispositif Pinel…
Piqué au vif ! Le moins que l’on puisse dire c’est que le monde de l’immobilier français et de la gestion de patrimoine a été « courroucé » par le rapport de la Cour des Comptes dénonçant les « gabegies » des dispositifs de défiscalisation telle que le Pinel pour les finances publiques.
Pour mémoire, ce dispositif permet d’obtenir une réduction d’impôt de 12, 18 ou 21%, en contrepartie de la mise en location d’un bien immobilier neuf pendant 6, 9 ou 12 ans, situé dans une zone très tendue, c’est-à-dire là où la demande de logements est très supérieur à l’offre.
« On est dans des débats trop souvent basés sur du ressenti », a critiqué vertement Jean-Jacques Olivié, président de la branche immobilière de l’Anacofi immo, la branche immobilière de l’Anacofi, lors de sa dernière conférence. Alors, pour passer du ressenti à la réalité, les professionnels du bâtiment ont commandité une étude au cabinet d’études indépendant PrimeView, qui a passé au crible 30 000 opérations immobilières, transmises par une association d'investisseurs, sur les plus de 700.000 concernées au cours des 20 dernières années. 30 000 seulement, diront certains. Mais 30 000 quand même !
Combien ont-elles coûté à l’Etat et donc aux contribuables ? Rien ! Nada !
En extrapolant l’étude, on constate que les 188 000 logements construits via le dispositif Pinel au cours des 4 dernières années ont rapporté 11,2 milliards de recettes brutes pour l’État (soit 59 600 € par logement) desquelles il faut retrancher 6,8 milliards d’euros de manque à gagner en impôt (soit 36 200 € par logement). Le gain se chiffrerait ainsi à plus de 4 milliards d’euros sur 4 ans.
Un euro « investi » par l’État dans un logement bénéficiant du dispositif Pinel rapporterait 1,65 euro de revenus. Soit 1,2 milliard d’euros par an pour les 5 prochaines années.
CQFD : Pour sauver les finances publiques, supprimer le Pinel n’est pas vraiment une bonne idée ! Au contraire.
Mieux, l'étude remet aussi en cause une autre idée reçue qui fait l’objet d’une critique récurrente de la Cour des Comptes : celle d'un système qui fait gonfler les prix des logements en intégrant l'avantage final pour le propriétaire.
« Les prix des logements bénéficiant des dispositifs fiscaux évoluent de la même manière » que les autres logements privés neufs, a avancé l'économiste Pierre Sabatier, à la tête de l'étude.
On sait bien que c’est le prix du foncier qui fait gonfler les prix, pas les coûts de construction. Ces derniers sont peu ou prou identiques quelle que soit la localisation.
On sait aussi que dans l’investissement immobilier à incitation fiscale, les acheteurs en Pinel ne payent pas plus cher que les autres. C’est la même grille de prix pour tout le monde et les coûts de distribution sont mutualisés entre tous les acheteurs, notamment les acheteurs de résidences principales. Quand un investisseur achète par le biais d’un CGP, cela ne lui coûte pas un euro de plus !
Mais pour toutes ces raisons, nous conseillons à nos clients de ne jamais investir dans un programme entièrement vendu en Pinel.
Enfin et surtout, l’étude tord le cou à dernière idée tenace : les niches fiscales ne profitent qu’aux riches.
On vous l'a souvent dit et répété : C’est faux. Selon PrimeView près de 94% des particuliers ayant investi dans un logement neuf via un dispositif fiscal (Pinel y compris) affichent une tranche marginale d’imposition (TMI) inférieure ou égale à 30%.
Notre conviction est que la défiscalisation immobilière doit faire partie de la stratégie patrimoniale de tous les ménages.
Elle ne doit pas en être le cœur mais un des poumons d’une bonne stratégie patrimoniale.