Aujourd’hui l’un des moyens d’accéder à la propriété est de bénéficier d’une donation ou d’une succession. Or, l’âge moyen pour hériter est de 57 ans.
Parmi les solutions offertes au sein des familles on connait alors le viager, pas très attirant, mais aussi et surtout le démembrement de propriété.
L’idée est pour le vendeur de garder l’usufruit de sa résidence principale, pour y vivre normalement, et pour l’investisseur d’en détenir la nue-propriété. Le vendeur pourra alors faire bénéficier ses enfants du fruit de la transaction via une donation-partage par exemple.
Cette technique a notamment été reprise et complétée au sein du Contrat Monetivia[1], dont le principe consiste en un démembrement de propriété temporaire avec un contrat de rente future.
Concrètement, l’investisseur achète la nue-propriété du bien et le vendeur en garde l’usufruit pendant 10 à 20 ans. L’investisseur paie au moment de la transaction une somme allant environ de 50 à 70% du prix du bien[2] mais ne versera plus aucune rente derrière.
A l’issue de cette période, trois solutions :
- Le vendeur décide de rester dans sa résidence. Il conserve alors un droit d’usage, et l’acquéreur, lui récupère la pleine propriété du bien mais est dédommagé par un assureur (Allianz), qui paie une rente pour compenser le manque à gagner. (pas forcément l’optique principal de cet investisseur)
- Si le vendeur ne souhaite pas rester dans sa résidence : la rente est alors réversible, c’est lui qui la recevra. [3]
- Enfin, si le vendeur décède avant la fin de l’usufruit temporaire, l’acquéreur verse un complément de prix qui correspond à la période d’usufruit manquante aux héritiers de l’acquéreur.
Attention néanmoins, parmi les contraintes de ce système on note pour le vendeur l’absence totale de revenus fonciers, [4]et pour l’investisseur l’aléa est devenu celui du prix réel que l’acquéreur va payer.
EV/EF
Voir aussi
[1] Monetivia est une jeune société française spécialisée en immobilier et créée en 2015.
[2] Contre environ 20% en viager.
[3] Cette rente a été financée par le vendeur au moment de la transaction initiale pour 3% de la valeur du bien.
[4] Il s’agit donc avant tout d’une logique de capitalisation.