Comme l’or, l’immobilier garde une image de valeur refuge. Fondateur du cabinet de conseil Marker, Daniel Berlioz fait le point sur une classe d’actifs qui se renouvelle.
On parle de bulles sur les marchés financiers, vous n’avez pas de craintes pour l’immobilier ?
Nous sommes dans une situation où les prix sont relativement élevés, mais lorsqu’un gestionnaire a collecté, surtout beaucoup, et qu’il faut investir, il doit naturellement aller sur les marchés. Dans ce cas, il faut avoir à l’esprit que le rendement promis peut ne pas être atteint dans les délais.
Pour les gérants, c’est un sujet majeur. Pour ne pas entretenir de fausses espérances, émettre de fausses promesses, d’autant plus que l’AMF est de plus en plus attentive à ce que l’information délivrée aux investisseurs soit claire, exacte et non trompeuse.
Et puis il y a la question de la liquidité…
Oui, bien sûr ! Ceux qui investissement dans l’immobilier sont par définition sur une classe d’actifs à long terme, souvent pour financer leur retraite ou préparer la transmission d’un patrimoine. Globalement l’immobilier est perçu comme un placement de fonds de portefeuille, un incontournable mais pas très sexy !
En réalité, l’immobilier peut offrir une grande souplesse à l’investisseur. L’immobilier régulé, sous forme de fonds, de SCPI, est un des rares placements que l’on peut acquérir à crédit.
Avec les SCPI et les OPCI, l’obligation de liquidité est encadrée, qu’il s’agisse d’instruments financiers ou d’UC. Ainsi, les gestionnaires mettent en œuvre désormais des véhicules immobiliers admis en UC dans le cadre de contrats d’assurance vie avec des valorisations hebdomadaires et des mécanismes de liquidité avérés*.
Comment appréhendez-vous le risque sur cette classe d’actifs ?
La mesure du risque en immobilier est un sujet à part entière. Les autorités de tutelle peuvent demander à ce que soient réalisés des stress tests avec des niveaux de perte atypique, comme des rachats records (> 50%), un recul de 70% sur un an, ce qui n’a jamais été observé sur les marchés en un siècle, 2 guerres mondiales comprises…
D’un autre côté, la performance de l’immobilier sur le long terme, 20 à 25 ans, ce qui est souvent la durée de détention par les investisseurs telle qu’observée par les sociétés de gestion, ne s’est jamais démentie.
Aujourd’hui, les SCPI ou OPCI sont des véhicules régulés qui ne sont pas seulement un produit d’allocation. C’est, en raison des zones ou types d’investissement, de la valorisation qui en est faite par les gestionnaires selon les améliorations apportées ou le choix des locataires, un placement apportant de la décorrélation. Un instrument finalement bien plus sexy que ce que la raison peut laisser envisager. Reste à sélectionner les gestionnaires qui expliquent bien leur stratégie, la nature de la promesse et le risque résiduel !
Daniel Berlioz animera l’atelier « Actifs tangibles, actifs financiers : comment mettre en place une réponse adaptée face à l’aversion au risque ? » à la convention Patrimonia jeudi 28 de 15h45 à 16h45, salle Rhône 2. Avec la participation de :
• Nicolas KERT, Directeur Fonds Grand Public, SwissLife REIM France
• Jean PITOIS, Directeur du développement, PERIAL Asset Management
• Romain WELSH, Directeur Développement et Marketing, BNP Paribas REIM France
Voir aussi
* La norme établit qu’un OPCI doit disposer au minium de 10% de cash ou quasi-cash.