Retrouvez les perspectives de Mike Bessell, Managing Director, Regional Investment Strategist d'Invesco Real Estate, sur le marché immobilier européen.
Mike Bessell, Managing Director, European Investment Strategist
"Selon nous, les valorisations de l'immobilier européen ont atteint leur maximum. Avec la reprise du PIB et la baisse des taux, les perspectives pour l'immobilier sont positives." - Mike Bessell, Managing Director, Regional Investment Strategist d'Invesco Real Estate.
Orientation de l'investissement d'ici la fin de l'année
Les rendements immobiliers européens ont connu une correction significative entre le début de l'année 2022 et le premier trimestre 2024, mais les données du marché suggèrent que le repricing a maintenant joué, les rendements immobiliers montrant une bien plus grande stabilité au deuxième trimestre 2024. Pour les marchés couverts par l'objectif d'investissement de l'IRE, les rendements du marché publiés par CBRE montrent un déplacement moyen vers l'extérieur de 107 points de base entre janvier 2022 et juin 2024, bien que près de 10 % des marchés aient commencé à montrer un certain resserrement, ce qui indique un certain degré de sur-correction. Les marchés qui ont connu un élargissement des rendements de 100 points de base ou plus sont diversement ceux dont les prix étaient les plus serrés au départ, les actifs secondaires ou les secteurs où le profil de revenu a changé de manière significative - par exemple, les marchés résidentiels où les plafonds de loyers ont été introduits ou ajustés.
Alors que les rendements de premier ordre ont connu une évolution négative due à la valorisation au cours de l'année 2023, les loyers dans la plupart des secteurs sont restés remarquablement robustes. L'activité des occupants est restée forte et la demande pour les espaces de meilleure qualité a permis aux loyers de premier ordre de continuer à augmenter ou, au pire, de rester stables.
Regarder vers l'avenir
Nos prévisions concernant l'évolution du marché sont étayées par l'anticipation d'une période de stabilité des rendements immobiliers après la récente correction du marché.
Si les prix actuels de l'immobilier sont conformes aux fourchettes historiques des marchés européens, ils se situent à l'extrémité la plus étroite de ces fourchettes. Par conséquent, nous pensons que la compression des taux de capitalisation jouera un rôle moindre dans la croissance de la valeur de l'immobilier, certainement jusqu'à ce que les taux à long terme baissent plus que prévu actuellement, ce qui permettra aux écarts de se rapprocher de la moyenne à long terme.
Les marchés européens de l'immobilier ont subi un choc important au cours des 24 derniers mois, mais les fondamentaux de l'occupation sont restés solides sur la plupart des marchés et dans la plupart des secteurs. Cela s'explique par le fait que la demande reste solide et que l'offre est généralement limitée. L'augmentation de la confiance, comme le montre par exemple l'indicateur composite de l'OCDE, soutiendra davantage la demande d'espace de qualité, et donc les niveaux et la croissance des loyers. En outre, nous notons qu'au cours des deux dernières années, la croissance de la valeur locative en Europe a été inférieure à l'inflation globale (ou à l'inflation des coûts de construction), même pour les meilleurs espaces, et que l'accessibilité des occupants est donc maintenue en termes réels.
Par conséquent, pour obtenir les meilleurs rendements immobiliers, par rapport au marché local concerné, il faudra se concentrer sur la croissance des revenus immobiliers et s'appuyer sur les moteurs de la demande séculaire qui peuvent atténuer un ralentissement du cycle économique. Cela renforce également la nécessité de rechercher des performances différenciées en sélectionnant les marchés, en raison de l'écart historique important entre les marchés les plus performants et les moins performants. Notre "House View" à l'horizon 2025 s'articule donc autour de quatre grands axes :
- Les rendements se sont ajustés aux coûts de financement, mais la demande de capitaux reste un domaine à surveiller. Notre hypothèse de base est celle d'une stabilité des rendements après la récente correction, même si nous notons que l'ajustement à ce jour reflète l'évolution des coûts de la dette plutôt que d'éventuels déséquilibres à plus long terme dans la disponibilité des capitaux. Une nouvelle correction des prix pourrait se produire si nous constatons une inadéquation entre le profil des capitaux cherchant à investir dans l'immobilier et le type d'actifs mis sur le marché. Notre hypothèse de base est celle d'une stabilité des rendements après la récente correction, même si nous notons que l'ajustement à ce jour reflète l'évolution des coûts de la dette plutôt que d'éventuels déséquilibres à plus long terme dans la disponibilité des capitaux. Une nouvelle correction des prix pourrait se produire si nous constatons une inadéquation entre le profil des capitaux cherchant à investir dans l'immobilier et le type d'actifs mis sur le marché.
- La stagnation des rendements exige que la croissance des revenus soit le moteur des rendements. Une période de faible croissance économique signifie que tous les secteurs ne connaîtront pas la même demande, de sorte que nous nous appuierons sur les vents arrière structurels mentionnés ci-dessus pour stimuler les revenus. Si la confiance des consommateurs reste faible, nous nous éloignerons des industries / secteurs exposés aux dépenses discrétionnaires du marché de masse.
- La pression réglementaire croissante en matière de durabilité présente à la fois des menaces et des opportunités. La demande d'espaces durables et économes en énergie augmente alors que l'offre est faible, et nous chercherons à combler les pénuries. Le risque d'échouage favorisera les opportunités de prix en souffrance à moyen terme, en particulier avec les propriétaires d'actifs qui sont également touchés par l'augmentation du coût de la dette, créant ainsi des opportunités d'acquisition d'actifs à des fins de repositionnement.
La volatilité est source d'opportunités. Historiquement, les rendements des investissements à terme ont été les plus élevés pour les millésimes sortant d'une correction du marché. Nous nous attendons à ce que les opportunités se poursuivent pour ceux qui sont capables de mettre en œuvre leurs stratégies de conviction dans les conditions actuelles du marché.
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Par Mike Bessell, Managing Director, European Investment Strategist
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