Donation, succession, acquisition … tant de situations peuvent être à l’origine du démembrement de propriété d’un bien immobilier. Cependant, une question, non sans lien avec le redevable de l’impôt sur la plus-value, se pose lors de la vente en pleine propriété dudit bien : comment sera réparti le prix de vente ?
Avant tout, il sera impératif de recueillir le consentement exprès de l’usufruitier et du nu-propriétaire à la vente.
S’agissant du sort du prix de vente, trois possibilités sont envisageables, à savoir :
1 -Le partage du prix de vente entre l’usufruitier et le nu-propriétaire : Dans cette situation de principe, chacune des parties au démembrement est redevable de l’impôt sur la plus-value à proportion de ses droits, évalués en application du barème de l’article 669 du CGI en fonction de l’âge de l’usufruitier au jour de la vente.
2 -La remise de l’entier prix de vente au profit de l’usufruitier : un quasi-usufruit va naître. Il sera alors nécessaire de conclure une convention de quasi-usufruit dûment enregistrée, afin d’organiser les rapports juridiques entre les parties. Le nu-propriétaire bénéficiant, lui, d’une créance de restitution au décès de l’usufruitier.
L’administration fiscale étant pourtant intervenue sur la question du redevable de l’impôt sur la plus-value dans le cadre de la cession de titres démembrés (cf. le redevable de l’impôt sur la plus-value en matière de cession de titres démembrés), elle ne s’est pas prononcée en matière de plus-value immobilière.
C’est pourquoi, beaucoup d’auteurs estiment qu’en raison de l’absence, certainement volontaire, d’intervention de l’administration sur la question, une imposition distincte des parties au démembrement doit être réalisée conformément au barème de l’article 669 du CGI en fonction de l’âge de l’usufruitier au jour de la vente.
3 -Le remploi du prix de vente dans l’acquisition d’un nouveau bien démembré : Cette option est à prendre avec précaution pour éviter la présomption selon laquelle lorsque le nu-propriétaire est aussi l’héritier de l’usufruitier, la valeur en pleine propriété du bien doit être réintégrée à l’actif de la succession de l’usufruitier. Cette présomption neutralisant alors les intérêts fiscaux du démembrement. Pour ce faire, il sera indispensable dans l’acte d’acquisition du bien subrogé de retranscrire l’origine des deniers en indiquant expressément que le prix de vente provient de la vente d’un bien démembré.
Le redevable de l’impôt sur la plus-value immobilière sera, que ce soit lors de la vente du bien originairement démembré ou du bien subrogé, chacune des parties au démembrement à proportion de ses droits conformément au barème de l’article 669 du CGI en fonction de l’âge de l’usufruitier au jour de la vente.
La vente d’un bien démembré en pleine propriété étant une cause d’extinction de l’usufruit, il est impératif, avant toute répartition ou de remploi du prix de vente de prendre conseil auprès de son notaire et d’effectuer le choix entre ces 3 options dès la signature de l’avant-contrat et ce, afin qu’usufruitier et nu-propriétaire s’entendent tant pour la répartition du prix de vente que pour la charge de l’impôt sur la plus-value.
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