Conférence de presse roborative hier pour la Banque Privée 1818 qui mettait en avant plusieurs dispositifs d’optimisation autour de l’immobilier.
Sont passés en revue les différents dispositifs Pinel, Malraux, Monuments historiques ainsi que les différentes stratégies d’optimisation liées au déficit foncier.
On connait l’investissement sous Pinel renforcé (cf notre article Pinel renforcé, une solution patrimoniale ?), mais on connait moins l’acquisition de la propriété démembrée couplé au mécanisme du déficit foncier.
Le mécanisme s’appuie sur 2 éléments :
- L’article 156 du CGI permet au propriétaire qui met en location un logement de déduire de son revenu global ses déficits fonciers dans la limite de 10.700 € par an et par foyer fiscal.
- L’acquisition de la seule nue-propriété d’un logement présente différents atouts tels que des droits de mutation amoindris (puisque seule est pris en compte une fraction de la valeur du bien), ou bien encore une réunion de la nue-propriété et de l’usufruit en franchise de droits.
Ici, le schéma proposé est le suivant :
Un bailleur institutionnel met à la disposition des investisseurs privés la nue-propriété de différents logements pour une durée déterminée (le plus souvent 15 ou 20 ans).
Le bailleur institutionnel a, à sa charge durant cette période, la gestion locative du bien, l’entretien et la prise en charge des frais d’assurance et de taxes.
En fin de période, l’investisseur devient pleinement propriétaire d’un bien en franchise de droits.
Imaginons que l’on couple cet investissement au mécanisme du déficit foncier : l’investisseur peut dès lors, effectuer des travaux de restauration sur le logement et déduire de son revenu global la somme maximum de 10.700 euros par an (le surplus restant imputable sur le revenu les 10 années suivantes).
Ainsi, ce dernier acquiert un bien à moindre coût, dont il deviendra pleinement propriétaire en franchise de droits à terme. Tout en gommant l’imposition liée à ses revenus fonciers par le mécanisme du déficit foncier.
Des points négatifs à prendre en considération ? Ne pas compter sur la disponibilité du bien pendant la période de démembrement et garder à l’esprit que le bien reste soumis aux aléas de la location, ou des locataires…
EF/FL
Voir aussi
Mécanisme du déficit foncier : voir le Bofip