Michel Brillat Consultant Ingénierie Patrimoniale pour CGP Entrepreneurs et co-auteur du livre « la société civile » aux éditions Gualino, décrypte la Société civile, outil incontournable de la gestion de patrimoine. 1ère partie
Le plus gros avantage de la SCI réside dans la préparation de la transmission de son patrimoine ?
En effet, le plus gros avantage de la SCI est de préparer la transmission de son patrimoine. Elle permet non seulement de faciliter le partage d’un bien immobilier dans la mesure où il est évidemment plus facile de partager des parts sociales qu’un immeuble, mais également de jouer sur les droits de succession : la SCI permet de diminuer la valeur taxable du bien (1). La valeur vénale des parts sera toujours inférieure à la valeur vénale de l’immeuble.
Quels sont les autres avantages ?
L’autre avantage est d’éviter le régime de l’indivision et les cas de blocage. La société civile est plus souple, les statuts peuvent prévoir l’étendue des pouvoirs du gérant comme les règles de majorité.
La SCI permet également d’atténuer le montant des droits de mutation à titre gratuit dans le cadre d’une donation, la valeur des parts étant inférieure à celle de l’immeuble. De plus, le donateur peut profiter au mieux des abattements (en effet, l’assiette taxable est réduite).
Et le cas des concubins ?
Dans ce cas, le démembrement croisé de parts sociales a une réelle importance et permet de contourner les droits de succession entre tiers.
Par exemple, A et B sont titulaires de 50 parts sociales chacun. A est nu-propriétaire des parts sociales numérotées de 1 à 50 et usufruitier des parts numérotées de 51 à 100. Et B est nu-propriétaire des parts sociales numérotées de 51 à 100 et usufruitier des parts numérotées de 1 à 50.
In fine, au décès de l’un d’eux, le décès mettant fin au démembrement, le survivant est usufruitier de la totalité des parts et nu-propriétaire pour la moitié, la nue-propriété des parts restantes étant transmises aux héritiers du défunt.
Attention cependant à l’existence de comptes courants d’associés ! Tel est le cas lorsque les concubins financent l’acquisition du bien via un emprunt ou des comptes courants d’associés. Dès lors en cas de décès, le survivant détiendra la totalité de l’usufruit des parts et sera nu-propriétaire pour partie, mais la valeur du compte courant du défunt sera transmise aux héritiers. Concrètement, le survivant devra rembourser le compte courant aux héritiers. Or, bien souvent, cet aspect n’est pas connu des concubins.
EF/FL
Voir aussi
(1) Autres avantages de la SCI : conserver la possibilité du paiement différé des droits de succession même en cas de vente d’un bien détenu par la SCI – lutter contre la présomption de pleine propriété de l’usufruitier de l’article 751 du CGI.