Dans le cadre de nos rendez-vous « Paroles d’entrepreneurs », nous accueillons cette semaine Fabrice Paget-Domet, directeur général de Terreïs, foncière française récemment retirée de la cote pour faire le point sur les différentes classes d’actifs immobilières face à la crise du covid.
Fabrice Paget Domet
Si l’on veut faire le point sur l’impact de la crise sanitaire sur l’immobilier, il faut savoir que si le secteur a été globalement chahuté en bourse ces derniers mois, les différentes classes d’actifs immobilières n’ont pas été impactées de la même manière.
Le grand gagnant est incontestablement le résidentiel. Aussi bien pendant qu’après le confinement, les investisseurs institutionnels sont revenus en masse sur ce segment afin de diversifier leurs portefeuilles concentrés sur les bureaux et les commerces. Ils se sont rendus compte de la résilience du logement après l’avoir longtemps boudé. Il faut dire que la crise du Covid a mis à l’honneur les résidences principales avec l’émergence du télétravail et le besoin d’une pièce supplémentaire. On constate ainsi une tension sur les prix à Paris et en Ile -de-France, tension qui devrait être durable.
Dans le commerce, la situation est beaucoup moins flatteuse. Les offres ont du mal à trouver preneur alors que nombre de SCPI reviennent sur leurs décisions d’achats malgré la signature de promesses avant la crise. La dévaluation atteint 40% sur les valeurs de transactions et 10 à 20% sur les nouveaux loyers.
On assiste également à une asymétrie entre le marché physique (ou les taux de rendement prime sont monté à 5-6%) et la bourse (ou le dividende des foncières de centres commerciaux atteint 10-20%), ce qui n’est pas normal. D’où l’intérêt de détenir, via des foncières cotées, des centres prime, même s’ils devraient tous plus ou moins souffrir de l’arrêt total d’activité et des impayés de leurs locataires. La fréquentation est fortement repartie depuis le déconfinement avec des taux identiques à ceux de 2019 à pareille période. Un bras de fer a lieu en ce moment entre les bailleurs et les magasins. La partie variable devrait être logiquement en forte baisse tout comme les taux de renouvellement des baux. Mais si l’on regarde en arrière, les centres commerciaux sont rapidement sortis de la crise en 2009/2010 tout comme en 2011. Les loyers devraient accuser une baisse globale d’environ 10%, selon nos calculs.
Du côté des bureaux, le marché était en haut de cycle avant même le début de la crise. Nous avions acheté des actifs entre 2009 et 2011 pour en revendre une bonne partie il y a un an. Ce qui est sûr, c’est que la montée en puissance du télétravail devrait réduire la demande de mètres carrés. On évoque 20% à 25% de baisse des surfaces nécessaires. Même si la contraction se limitait à 10%-15%, elle devrait provoquer une crise sévère sur ce segment, d’autant plus que des défaillances d’entreprises sont à prévoir à court et moyen terme.
Cela étant, les foncières ne vont sans doute pas manquer d’imagination pour réinventer le bureau de manière à ne pas être trop impactées. Les entreprises ne devraient pas non plus avoir envie de déménager pour s’éviter des frais importants. Le problème est plutôt pour les locaux vacants et plus particulièrement à La Défense. Ce qui était sur le point de partir à 650 euros du m2 avant la crise, ne devrait pas dépasser les 450 euros aujourd’hui, assorti d’une franchise importante, pour ne pas faire baisser davantage les prix. Et ce qui se passe actuellement en périphérie devrait très bientôt toucher Paris et les actifs prime. Un décrochage du marché est donc à prévoir avec des prix revenant à 400/600 euros du m2 contre 800/900 euros avant la crise.
Globalement, le marché du bureau devrait ainsi connaître un repli de 20 à 30%. Seuls les actifs prime sécurisés avant la crise avec des investisseurs institutionnels devraient voir leur repli limité à 10/15%. Un actif comme le siège de Canal + n’est plus valorisable aujourd’hui car l’acquéreur potentiel s’est récemment désisté et l’immeuble est entièrement vide. Les banques, de leur côté, n’apportent aucun soutien car elles n’ont plus besoin de placer leurs liquidités. Résultat : elles refusent entre 30 et 40% des dossiers qui leur sont soumis. Seul le cœur de Paris est relativement sauvé.
Chez Terreïs, nous sommes plutôt liquides en ce moment. On avait arrêté l’achat de bureaux que l’on trouvait trop chers pour se concentrer sur la gestion pour compte de tiers. On continue aussi d’acquérir des actifs résidentiels, mais pas plus pas moins qu’avant la crise du covid. Les récents événements nous ont toutefois poussé à changer notre fusil d’épaule. Nous avons décidé de reprendre notre activité de gestion pour compte propre et de repartir à la recherche de bureaux avec une enveloppe dédiée de 600 millions d’euros et un effet de levier de 1,5 milliard d’euros. Nous commencerons à saisir des opportunités dans les prochains mois mais sans se presser.
Nous préférons les actifs physiques aux SCPI. Ces véhicules affichent en effet des frais confiscatoires avec notamment 10% de droits d’entrée. Ils sont également, de par leurs statuts, obligés d’investir leur capital, ce qui n’est jamais bon lorsque l’on cherche le meilleur prix.
Nous ne sommes pas trop présents, non plus, sur la logistique, même si ce segment est associé au nouveau commerce. Nous nous méfions de ce concept « boîte à chaussures » sans valeur ajoutée. Nous nous apprêtons donc à investir lourdement. Si le marché nous donne raison, il n’est pas exclu que nous revenions en bourse après en être sorti fin 2019. Rien n’est écrit pour le moment.
Sébastien Ribeiro et David Poulet
Terreïs est la foncière au plus beau parcours en bourse depuis 2010. La société a eu la vision de se recentrer sur les actifs prime QCA qui est le segment qui a le mieux performé au cours de la décennie. Elle est reconnue pour sa qualité d’exécution et son respect des minoritaires.
L’avenir de l’immobilier est complexe à anticiper. La trajectoire sera difficile à quantifier. Point important qui pourrait faire la différence : la volatilité des acteurs cotés est bien supérieure à celle de leurs sous-jacents. Avec des taux à zéro, la situation aurait pu diverger, mais cela n’a pas été le cas. Pour des investisseurs Value tels que nous, nous avons là l’opportunité d’investir à des prix déconnectés de la réalité. Il n’y a qu’à voir le parcours d’Unibail pour s’en convaincre. En dépit d’actifs prime de très grande qualité, la valeur affiche une décote de 75% par rapport à son ANR (actif net réévalué). Covivio affiche, de son côté une décote de 60% par rapport à son ANR, les investisseurs ayant sanctionné son portefeuille d’hôtels. Les foncières sont des valeurs patrimoniales qui recèlent aujourd’hui d’opportunités.
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